よくある質問
- 重要事項説明書って何ですか？
- 重要事項の説明はいつ、どうやって聞けば良いのですか。
- 定期借家契約ってどういう契約ですか。
- 広告に書いてある駅からの時間はどうやって決めているのですか？
- 間取り図の略記号の意味はなんですか？
- 複数の業者に同じ物件があるのはなぜですか？
- 大手不動産会社と地元の不動産会社ではどちらがいいのですか？
- 免許番号で会社の内容がわかるのですか？
- 賃貸か購入か迷っているのですが？
- 新築か中古か迷っているのですが？
- 住まなくなった時に損をせずに売れますか？
- 不動産の価格はまだ下がりますか？
- 頭金なしで購入できますか？
- 頭金はどのくらい必要ですか？
- 不動産会社に売却を依頼するには、どんな方法がありますか？
- 仲介手数料ってどれくらいかかるのですか？
- 購入時の諸費用って何があるのですか？
- 売買契約を締結したけど、ローンが借りられなかったら？（ローン特約）
- 登記とは何ですか？
- 登記簿謄本の見方は？
- 固定資産税・都市計画税とは？
- 建蔽（けんぺい）率・容積率ってどういう意味？
- どんな不動産会社を選べばいいのですか？
- 大手不動産会社に依頼した方がよいのですか？
- 買替えの際、売却と購入はどちらを先にした方がよいですか？
- 重要事項説明書って何ですか？
- 不動産の取引を行う場合に、不測の損害、トラブルの発生を防ぐため、宅建業者は売買契約前に、土地建物に関する重要な事項を書面にして買主に渡すことを法律で義務付けられています。
この書面を重要事項説明書といいます。
重要事項説明書には、土地建物の所在や法令による利用の制限、道路づけ、代金とその支払方法、契約を解除する方法、手付金やローンに関すること等が書かれています。
重要事項の説明は、宅地建物取引主任者が取引主任者証を提示して重要事項説明書に基づき説明することが義務付けされておりますので、説明を受ける場合は取引主任者証を確認しておけば安心です。 - ↑TOP
- 重要事項の説明はいつ、どうやって聞けば良いのですか。
- 宅地建物取引業法第35条第1項では「売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして…」重要事項の説明をしなければならないと規定されています。
従って、業者の側では契約直前にこの説明をするのが慣例となっているようです。
しかし、この重要事項とは「契約するかどうかの判断材料」にする為にあるということです。
従って、重要事項の説明を受けてから、よく考えて契約の意思表示をすることが望ましいということです。 - ↑TOP
- 定期借家契約ってどういう契約ですか。
- 平成11年12月15日「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が公布されました。
その法律は、借地借家法の一部を改正するという内容で、それにより定期建物賃貸借（いわゆる定期借家）条項を借地借家法第38条に規定しました。
従来の借家は契約期間が満了しても、家主側に正当事由がなければ解約を申し入れられず、また更新を拒絶できないのが実情でしたが、平成12年3月1日以降の新規契約で定期借家契約を利用すれば、契約期間の満了と同時に契約は終了し、家主に正当事由がなくても借り主は建物を明け渡さねばならないというものです。 - ↑TOP
- 広告に書いてある駅からの時間はどうやって決めているのですか？
- 地図上の直線距離を測り、80メートルあたりを約1分として計算しています。
成人男性が歩く平均速度から80メートルあたり1分にしていますので、女性やお子様連れの場合、表示時間より時間がかかることもあります。
また、実際に道なりに歩くと1〜2割増しになるのが普通です。 - ↑TOP
- 間取り図の略記号の意味はなんですか？
- L → リビング
D → ダイニング
K → キッチン
S → サービスルーム
P.S → パイプスペース
UB → ユニットバス
MB → メーターボックス - ↑TOP
- 複数の業者に同じ物件があるのはなぜですか？
- 貸主が同時に何件もの不動産会社に依頼していたり、不動産会社間のネットワークを通じて情報交換をしていたり、提携等の協力をしているためです。
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- 大手不動産会社と地元の不動産会社ではどちらがいいのですか？
- 会社全体が取り扱う物件数量は、言うまでもなく大手不動産会社の方が多くなりますが、小さな街の不動産会社には独自の未公開物件があったりするので、一概にどちらかと言う事はできません。
幅広い地域で探しているのか、地域を絞って探しているのかなど、どのような物件情報が欲しいのかによって、変わってきます。
地域を限定して探している人は、地元の不動産会社の方が有利です。 - ↑TOP
- 免許番号で会社の内容がわかるのですか？
- 宅地建物取引業免許の(1)や(2)といったカッコ書きの番号は、免許の更新回数を表しますので、営業期間がわかります。
平成8年までは3年に1回の更新、平成9年以降は5年毎の更新となっていますので、(1)は新規〜3年未満、(2)は3年以上6年未満の会社となります。現在は(12)が最高です。
しかし、この番号は営業期間がわかるだけですので、会社の良し悪しの内容までは分かりません。 - ↑TOP
- 賃貸か購入か迷っているのですが？
- 特に引越しが好きであるとか、定期的に転勤があるという方以外は、購入をお奨めします。
最近の超低金利では毎月の賃料よりも安いローンの支払で購入できます。
賃貸で発生する更新料もなくなり、自分が住まなくなれば賃貸に出すこともできます。 - ↑TOP
- 新築か中古か迷っているのですが？
- それぞれのメリットを考えてみましょう。
新築のメリットは、新しい事はもちろん最新の機能や設備、また、自分が最初の入居者だという気分の良さもあるでしょう。
中古のメリットは、何と言っても立地条件の良さ。余裕のある構造、趣のあるデザインなど色々あります。価格が安いというメリットもあります。
生駒駅・学園前駅徒歩圏は新築物件が非常に少ない地域ですので、新築限定で探すのはとても難しくなります。
一方、中古物件は総数が多いので、流通量も豊富です。 - ↑TOP
- 住まなくなった時に損をせずに売れますか？
- 物件の状況や価格にもよりますが、購入価格で売却できる保証はありません。
売却時には、購入価格と比較するより、賃貸であったらどのくらいの賃料を支払っていたかを考えてみましょう。
例えば、購入価格が3,000万の2LDKに4年間住んでいて、その賃料相場が30万円だった場合
30万円×12×4＋60万円（仲介手数料＋更新料）＝1,500万円
3,000万円の物件が4年間で半額になれば、借りていた方が得ということになります。 - ↑TOP
- 不動産の価格はまだ下がりますか？
- 不動産全般を見れば、まだまだ下がる余地や材料もありますが、最近の金利の関係で需要も増えているので、都心部ではやや下げ止まった感があります。
特に大阪中心部より30分圏内（駅徒歩5分）需要に対して物件数が不足していますので、今後大幅に下がる事はまず考えられません。 - ↑TOP
- 頭金なしで購入できますか？
- 購入者の仕事内容や収入によっては、100%融資を受けられる物件もありますが、審査は通常よりも厳しくなります。
その際にも、仲介手数料や登記に関わる手数料は別途必要になります。 - ↑TOP
- 頭金はどのくらい必要ですか？
- 一般的には物件価格の10%〜20％程度必要になります。新築物件では、10％以下の場合もあります。
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- 不動産会社に売却を依頼するには、どんな方法がありますか？
- 不動産会社との売却依頼契（媒介契）の約方法は3種類あります。
1. 専属専任媒介契約
売却の依頼を1社の不動産会社に限定します。複数の不動産会社に依頼することはできません。
契約期間は3ヶ月以内です。
契約をした不動産会社は、建設省指定の流通機構への登録と、売主への1週間に1回以上の報告が義務付けられています。
自分で見つけた買主であっても、不動産会社を通さずに契約する事はできません。
2. 専任媒介契約
売却の依頼を1社の不動産会社に限定します。複数の不動産会社に依頼することはできません。
契約期間は3ヶ月以内です。
契約をした不動産会社は、建設省指定の流通機構への登録と、売主への2週間に1回以上の報告が義務付けられています。
自分で見つけた買主であれば、不動産会社を通さずに契約できます。
3. 一般媒介契約
売却の依頼を複数の不動産会社に同時にする事ができます。契約期間は3ヶ月以内です。
契約をした不動産会社は、流通機構への登録や、売主への報告の義務はありません。 - ↑TOP
- 仲介手数料ってどれくらいかかるのですか？
- 宅建業者に支払う仲介手数料は、次で算出された金額を上限とします。
売買価格が
200万円以下の金額に 5％
200万円を超え400万円以下の金額に 4％
400万円を超える金額に 3％ を乗じて得た金額の合計
仲介手数料には消費税等(現状5%)が課税されます。
通常、不動産価格は400万円を超える事が多いので、この場合は次の速算式で求められます。
仲介手数料＝(売買価格×3%+6万円)＋5%の消費税
例えば1,000万円の取引の場合、
(10,000,000×3％＋60,000)+5％＝378,000円となります。 - ↑TOP
- 購入時の諸費用って何があるのですか？
- 物件を購入するにあたり、物件価格の他に諸費用が必要です。
一般的に銀行の住宅ローンを利用する場合、主に以下の費用が必要です。
【銀行手数料】
約31,500円（税込）
【銀行保証料】
借入金額や年数によって異なります。（1,000万円を30年返済の場合、191,370円となります。）
【銀行（金銭消費貸借契約用）印紙代】
契約金額によって異なりますが、1,000万円を超え5,000万円以下場合は、20,000円です。
【登記費用】
登録免許税及び司法書士の手数料など
【火災保険料】
年払いや30年一括払い等など、必ず加入しておくことをおすすめします。
【契約印紙代】
売買契約書に貼付します。契約金額によって異なりますが、1,000万円を超え5,000万円以下場合は、15,000円です。
【ローン事務手数料】
一般的に不動産業者にローンの手続きを依頼する場合に必要です。
【仲介手数料】
上のQ&Aを参照して下さい。
【固定資産税・都市計画税】
年税額を日割精算します。
【不動産取得税】
購入後数ヶ月に奈良県の場合でしたら、奈良県税事務所より納付書が郵送されてきます。 - ↑TOP
- 売買契約を締結したけど、ローンが借りられなかったら？（ローン特約）
- 通常の売買契約では、買主側の事情で契約が破棄された場合には契約時に支払った手付金は売主に没収されて戻ってきません。
ローン特約とは、住宅ローンが借りられなかった場合に、売買契約を解除でき、手付金の返金を受けることができる制度です。
これは、契約時に融資が未確定の買主に対し、売主に支払う手付金の保護的な役目を果たすものです。 - ↑TOP
- 登記とは何ですか？
- 住宅にかかわる登記では、所有権の移転、所有権の保存、抵当権の設定の３種類が一般的です。
所有権の移転は、売主から買主に所有権を移すもので、土地、建物それぞれについて行います。
所有権の保存は、新築の建物について、初めて所有権を設定するものです。
抵当権の設定は、住宅ローンを借りる際に土地や建物をローンの担保とするための登記です。
その他に新築建物の状況を明確にする為に登記する表示登記があります。 - ↑TOP
- 登記簿謄本の見方は？
- 不動産登記簿には土地登記簿と建物登記簿の２種類があり、それぞれ表題部、甲区、乙区にわけられています。
1.表題部
土地や建物の所在、地番、地目、地積、建物種類、家屋番号、構造，床面積等が記載されています。
2.甲区
土地や建物の所有権に関することが記載されています。ここを見れば、誰が所有者かわかります。
3.乙区
所有権以外の権利、例えば抵当権、地上権、賃借権などの権利が記載されています。 - ↑TOP
- 固定資産税・都市計画税とは？
- 固定資産税と都市計画税は、マイホームを所有している場合に毎年かかってくる地方税です。
1月1日現在で土地や家などを所有している人に課税されますが、都市計画税は、原則として市街化区域内にある土地や家についてのみ課税されます。 - ↑TOP
- 建蔽（けんぺい）率・容積率ってどういう意味？
- 建ぺい率とは敷地面積に対する建物の建築面積(水平投影面積)の割合のことで、容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積(各階の床面積の合計)の割合のことです。
容積率が高いと建物の床面積を多く建てられますが、敷地の前面道路の幅員により容積率が減少する場合がありますので注意が必要です。 - ↑TOP
- どんな不動産会社を選べばいいのですか？
- 不動産会社は「地域限定型」と「広域型」のふたつのタイプに分けることができますが、売却に関しては「地域限定型」の方が、断然有利です。
地域的な情報や購入希望者の情報も豊富で、広告活動もその地域に集中していますので、効率が良くなります。 - ↑TOP
- 大手不動産会社に依頼した方がよいのですか？
- 大手不動産会社が必ずしも良いとは限りません。
大手には売却依頼も多く集まり、売り手同士の競争も激しいために、条件の悪い物件や、見劣りのする物件には積極的な営業活動を行わず、売りやすい物件から順番ということになってしまいます。 - ↑TOP
- 買替えの際、売却と購入はどちらを先にした方がよいですか？
- 売却資金で購入をする方は、もちろん売却が先ですが、売却物件がいくらで売れるのかが大きなポイントです。
売却物件にローンが残っている方も、新規にローンを組む事ができませんので、売却が先かあるいは、購入との同時契約が基本になります。
売却物件に借入がなく、自己資金に余裕のある方は、購入を先行させた方が良いでしょう - ↑TOP
